中金发布研究报告称，中金维持（01209）“跑赢行业”评级，维持万象预计2022/23年核心净利润将同比增长24%/30%至21.2/27.6亿元，华润目标价56.5港元，生活对应60%的跑赢评级上行空间。公司交易于26倍2023年市盈率，行业该行认为已具备吸引力，目标中长期维度存量资产盘活需求扩张和商业领域加速优胜劣汰都将给予alpha意义上的价港投资价值。

报告引述公司盈利预告，中金预计今年上半年归母净利润同比增长25%-30%，维持万象并于8月1日上午举办公开电话会与投资人交流经营近况。华润分板块看，生活购物中心板块：该行预计公司在管项目全年免租总额占租金收入比重约在12%左右，跑赢评级对利润影响预计可控。行业住宅及非商板块：两单大型并购已于上半年如期并表、目标第三方外拓也持续推进，该行预计上半年板块利润增速可观。总体来看，上半年公司业绩将明显好于市场预期，考虑下半年租金减免影响较上半年更小、消费环境或边际改善，全年业绩增幅及确定性可期。

该行认为，公司商管业务模式具有合理性，有两点关键：1）海外不存在而中国存在规模化的独立轻资产商管公司，本质上因为中国现阶段难以通过金融手段盘活商业存量资产，而轻资产运营商实际上替代了资本来从事这一职能，盘活存量资产的需求在当前宏观环境下又显得额外迫切。2）如果中国相关金融创新进展较慢，那么独立轻资产运营商的发展空间将愈发宽广。

此外，就华润万象生活在商业运营管理环节对资产经营收入的收费提点率，中金也提出几点看法：1）不论是关联方还是第三方业主，提点率由服务合约明确规定，在合约周期内不存在主观上下调整的空间。2）和关联方的提点率目前看整体小于第三方。3）第三方较高的提点率至少说明两点，一是市场中真实存在这类服务需求，二是该提点率是供需作用的结果，即类似公司这样的优质运营方目前在中国市场仍是稀缺的。