长江证券发布研究报告称，长江维持（01209）“买入”评级，证券彰显增长预计2022-24年归母净利为22.2/29.4/37.6亿元，维持万象同比+29%/32%/28%，华润为兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的生活长期投资标的。作为稀缺的买入全业态龙头，虽然短期业绩增速有所波动，评级但优异的业绩商业运营能力、高品质快成长的强劲住宅物管业务将在利润表中逐步兑现，看好“商管贵族”长期前景，韧性以及基础物管市场外拓和母公司开发业务综合竞争力。长江

长江证券主要观点如下：

购物中心：购物中心业绩彰显强劲韧性，证券彰显增长累计开业11个重奢商场，维持万象行业领导者地位优势扩大。华润

公司通过“抢市场、生活抢资源、抢政策”多措并举，实现2022H零售额同比+6.6%至597亿，还原15亿的免租影响后，租金同比+16.7%至84亿（同店增速6.7%），整体运营业绩彰显强劲韧性。2022H购物中心基础物管/商业运营业务营收同比+172.9%/13.6%至2.6/7.5亿，毛利率为52%（+4.6pct）、62.7%。2022H公司新开业6个购物中心，其中3个万象城（海口、福州、武汉）定位重奢，截至2022H累计开业11个重奢商场，进一步巩固高端市场的领导地位。上半年积极外拓7个第三方项目，截至2022H在管72个购物中心（约794万方），合约项目133个（约1419万方），储备充裕保障未来开业量。

住宅及其他非商业物业：规模与盈利能力双升，社区增值服务增长发力。

2022H公司在管面积2.5亿方，较去年底增长63.5%，收并购并表、直拓量增长助推第三方在管面积占比高达57.3%，保障后期规模增长。2022H物管业务毛利率同比+3.1pct至21%，其中基础物管/非业主增值服务业务同比+1.8pct/12.8pct至15.1%（剔除收并购无形资产摊销影响后为16.2%/38.8%。2022H住宅物管营收同比+40.2%至33.5亿，其中基础物管/非业主增值/业主增值服务同比+37.2%/21.1%/77.7%至23.8/4.1/5.6亿。公司发力构筑“一米租售、懒人装修、一呼管家、润物直选、芝麻空间”五大社区增值业务模块，2022H增值服务营收占比增长3.1pct至16.7%。